Planujesz remont kamienicy lub zakup historycznego obiektu? A może Twoja nieruchomość ma być wpisana do rejestru zabytków i rozpoczęto już procedurę rejestrową? Ostatnie zmiany w ustawie o ochronie zabytków wprowadzają małą rewolucję, na którą inwestorzy czekali latami. Pod kątem procedur administracyjnych renowacja zabytków od 2026 będzie bowiem dużo prostsza.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie są najnowsze zmiany w przepisach dotyczących ochrony zabytków w Polsce?
- Czy można prowadzić prace przy budynkach, co do których toczy się postępowanie o wpis do rejestru zabytków?
- Co oznacza wprowadzenie procedury zgłoszenia prac budowlanych przy obiektach zabytkowych?
- Kiedy możliwa jest tzw. „milcząca zgoda” konserwatora zabytków na prace budowlane?
- Czy nadal potrzebne jest pozwolenie na budowę w przypadku prac budowlanych przy zabytkach?
- Jakie kolejne zmiany planuje Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego?
Sprawdź, jak nowe przepisy wpływają na proces inwestycyjny i Twoje obowiązki. Zapraszam do lektury!
A jeśli Twoja nieruchomość została wpisana do Gminnej Ewidencji Zabytków, koniecznie przeczytaj mój poprzedni wpis nt. wykreślenia nieruchomości z GEZ!
Najnowsze regulacje dotyczące prac konserwatorskich w Polsce – najważniejsze zmiany w ochronie zabytków w 2026 roku
18 listopada 2025 roku Prezydent RP podpisał nowelizację Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, która wprowadza istotne modyfikacje w przepisach regulujących opiekę nad polskim dziedzictwem. Nowe prawo ochrony zabytków stanowi odpowiedź na potrzeby inwestorów i właścicieli obiektów zabytkowych, wyznaczając wyraźny kierunek ku szeroko rozumianej deregulacji i uproszczeniu procedur administracyjnych.
Kluczowym założeniem reformy jest bowiem usunięcie barier biurokratycznych, które dotychczas często spowalniały, a niekiedy wręcz paraliżowały rewitalizację obiektów historycznych. Zmiany w tym obszarze mają udowodnić, że dbałość o historię nie musi stać w sprzeczności z nowoczesnym rozwojem gospodarczym.
Ochrona zabytków – zmiany korzystne dla właścicieli
Dla właścicieli obiektów zabytkowych zdecydowanie najważniejszą wartością nowelizacji jest zwiększenie przewidywalności procesu inwestycyjnego. Nowe regulacje zaczną obowiązywać 3 czerwca 2026 roku.
Procedura zgłoszenia i milcząca zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków: jak przyspieszyć remont zabytków?
Nowelizacją wprowadzono istotną zmianę proceduralną: tryb zgłoszenia, który w niektórych sytuacjach zastąpi dotychczasową konieczność uzyskania pozwolenia konserwatorskiego. Celem tego rozwiązania jest przede wszystkim umożliwienie inwestorom uzyskania „zielonego światła” na wykonanie niektórych prac w znacznie krótszym czasie.
Oznacza to, że w określonych przypadkach nie trzeba będzie już czekać na wydanie klasycznej decyzji administracyjnej. Prace budowlane przy zabytkach objęte nową procedurą wymagać będą jedynie zgłoszenia do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (WKZ).
Katalog takich działań obejmuje:
- prowadzenie robót budowlanych w otoczeniu obiektu wpisanego do rejestru zabytków;
- montaż urządzeń technicznych, tablic lub urządzeń reklamowych oraz napisów na zabytku;
- zmianę sposobu korzystania lub przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru;
- trwałe przeniesienie zabytku ruchomego, jeżeli narusza to tradycyjny wystrój wnętrza, w którym się on znajduje;
- inne ingerencje w wygląd lub substancję zabytku – z wyjątkiem wycinki drzew lub krzewów z nieruchomości lub jej części, wpisanej do rejestru zabytków (która jednak nie jest parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni).
Na czym polega milcząca zgoda konserwatora zabytków?
Kluczowym elementem tej zmiany jest mechanizm „milczącej zgody„. Od dnia doręczenia zgłoszenia konserwator ma 60 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu. Jeżeli w tym terminie tego nie zrobi, uznaje się, że zgadza się on na wykonanie ww. prac.
Co więcej, WKZ może z własnej inicjatywy wydać zaświadczenie o braku sprzeciwu jeszcze przed upływem tego terminu. To pozwoli Ci rozpocząć zaplanowany remont zabytku bez oczekiwania przez pełne dwa miesiące.
Musisz jednak pamiętać, że zgłoszenie będzie ważne przez 2 lata. Jeżeli w tym czasie prace nie zostaną podjęte, będziesz musiał ponownie dokonać zgłoszenia.
Należy przy tym zachować ostrożność w kontekście innych obowiązujących przepisów. Jeżeli bowiem planowane prace budowlane przy obiektach zabytkowych wymagają, zgodnie z Prawem budowlanym, uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia, jako inwestor nadal musisz dopełnić tych obowiązków. W przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków zgodę konserwatora – udzieloną wprost albo wynikającą z milczenia organu – powinieneś więc poprzedzić wystąpieniem do organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Rewolucja w wycince zieleni przy zabytkach. Wprowadzenie zintegrowanego pozwolenia
Dotychczasowe przepisy bywały dla właścicieli zabytkowych parków, ogrodów i innych form zaprojektowanej zieleni prawdziwym wyzwaniem proceduralnym. Przykładowo, usunięcie drzewa, które zagrażało bezpieczeństwu lub kolidowało z planami renowacji, wymagało przejścia przez dwie odrębne ścieżki administracyjne u tego samego organu. Inwestor musiał bowiem uzyskać od konserwatora dwa pozwolenia. Jedno wydane na podstawie ustawy o ochronie zabytków, a drugie wydane na podstawie ustawy o ochronie przyrody.
Nowelizacją wprowadzono tzw. zintegrowane pozwolenie, które połączy kwestie ochrony zabytków oraz ochrony przyrody. Wojewódzki Konserwator Zabytków (WKZ) wyda teraz jedną decyzję rozstrzygającą o wycince, stosując jednocześnie obie ustawy.
Takie uproszczenie ma kluczowe znaczenie przy pracach w parkach, ogrodach i innych formach zaprojektowanej zieleni wpisanych do rejestru, gdzie gospodarka zielenią jest nieodłącznym elementem ich ochrony.
Zintegrowana procedura obejmuje usuwanie drzew lub krzewów:
- w ramach prowadzenia prac konserwatorskich lub restauratorskich,
- z innych powodów (np. gdy drzewo zagraża bezpieczeństwu lub urządzeniom technicznym).
Nowy projekt MKiDN zmian w ochronie zabytków
Oprócz tego, obecnie trwają prace nad kolejnym projektem nowelizacji Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, przygotowanym przez Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego (numer projektu: UD386).
Wśród celów tego projektu wskazuje się m.in.:
- uporządkowanie i doprecyzowanie przepisów dotyczących tymczasowej ochrony konserwatorskiej zabytków,
- wprowadzenie obowiązku oznakowania zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru,
- ułatwienia dla potencjalnych inwestorów w zakresie uzyskiwania zaleceń konserwatorskich,
- możliwość przenoszenia i zmiany pozwoleń konserwatorskich, a także
- wzmocnienie systemu sankcji za naruszenie obowiązków wynikających z ustawy lub decyzji konserwatorskich.
24 marca 2026 r. projekt nowelizacji został wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, co oznacza, że rozpoczęły się prace na poziomie rządowym nad ww. zmianami.
Czy to koniec blokady prac przy budynkach, co do których toczy się postępowanie o wpis do rejestru zabytków?
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów obecnego systemu ochrony jest tzw. konserwatorska ochrona tymczasowa.
Obecnie, zgodnie z art. 10a ust. 1 ustawy o ochronie zabytków, od dnia wszczęcia postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru do dnia, w którym decyzja w tej sprawie stanie się ostateczna, przy zabytku, którego dotyczy postępowanie, zabrania się prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych i podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku.
Sam fakt wszczęcia postępowania o wpis do rejestru zabytków automatycznie uruchamia ww. zakaz. Właściciel nie może prowadzić żadnych prac – nawet tych objętych pozwoleniem na budowę, zgłoszeniem czy inną decyzją pozwalającą na ich prowadzenie. Ten „urzędowy paraliż” trwa aż do momentu, w którym decyzja o wpisie stanie się ostateczna, co w skomplikowanych sprawach może zająć długie lata.
Obecny stan prawny może być szkodliwy dla samych chronionych w ten sposób obiektów. Brak jakichkolwiek ustawowych odstępstw sprawia, że inwestorzy mają związane ręce nawet w sytuacjach awaryjnych, gdy budynek wymaga pilnego zabezpieczenia przed degradacją.
Planowane zmiany konserwatorskiej ochrony tymczasowej
Planowana reforma ma na celu odejście od tego sztywnego automatyzmu. Nowe, bardziej elastyczne podejście ma pozwolić na prowadzenie niezbędnych robót pod okiem konserwatora jeszcze przed sfinalizowaniem wpisu do rejestru.
Inwestorzy mają zyskać możliwość ubiegania się o pozwolenie od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (WKZ) na konkretne działania lub skorzystania z ww. uproszczonej procedury zgłoszenia.
Co szczególnie istotne, nowe przepisy mają respektować wcześniejsze uzgodnienia. Przykładowo, jeśli konserwator wyraził już pozytywne stanowisko na etapie wydawania pozwolenia na budowę w trybie Prawa budowlanego, wszczęcie procedury wpisu do rejestru nie powinno – co do zasady – przekreślać możliwości realizacji tych zamierzeń.
Należy jednak podkreślić, że ta część reformy znajduje się obecnie na etapie prac legislacyjnych.
Ułatwienia dla inwestorów: cesja pozwoleń i zalecenia konserwatorskie
Cesja pozwoleń konserwatorskich
Obrót nieruchomościami objętymi ochroną od lat wiązał się z ryzykiem, które skutecznie studziło zapał wielu potencjalnych nabywców. Jedną z największych barier był brak możliwości prostego przejęcia wydanych już decyzji administracyjnych. W sytuacji, gdy budynek zmieniał właściciela w trakcie realizacji prac, nowy nabywca musiał na nowo uzyskać wszelkie pozwolenia. Planowane zmiany mają ten problem wyeliminować dzięki wprowadzeniu tzw. cesji pozwolenia konserwatorskiego. Dzięki temu np. rozpoczęta już renowacja zabytków będzie mogła być kontynuowana bez zbędnych przestojów, zapewniając płynność inwestycji – mimo zmiany podmiotu nią zarządzającego.
Zalecenia konserwatorskie – nowy kształt
Równie istotną zmianą jest nowe podejście do zaleceń konserwatorskich, które określają dopuszczalny zakres ingerencji w dany obiekt. Dotychczas o takie wytyczne mógł wystąpić jedynie aktualny właściciel lub posiadacz nieruchomości. To zmuszało potencjalnych kupców do podejmowania decyzji o zakupie „w ciemno”.
Nowe przepisy otwierają tę drogę również dla osób zainteresowanych zakupem, które nie posiadają jeszcze tytułu prawnego do obiektu. Warunkiem wystąpienia o zalecenia przez te osoby będzie jednak uzyskanie pisemnej zgody obecnego właściciela. Dla potencjalnych inwestorów to milowy krok w stronę bezpieczeństwa transakcji. Pozwala bowiem na rzetelną ocenę kosztów i ryzyk projektowych jeszcze przed wyłożeniem kapitału na zakup nieruchomości.
Potrzebujesz wsparcia przy inwestycji w zabytek?
Zmiany w przepisach ułatwią prowadzenie prac przy obiektach zabytkowych, ale nie oznaczają pełnej dowolności. Jeżeli planujesz zakup lub remont nieruchomości zabytkowej, warto przeanalizować sytuację jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Mogę Ci pomóc w:
- analizie statusu prawnego nieruchomości zabytkowej,
- ocenie, czy planowane prace wymagają pozwolenia konserwatorskiego czy zgłoszenia,
- przygotowaniu pism i wniosków do wojewódzkiego konserwatora zabytków,
- postępowaniach dot. wpisu do rejestru zabytków lub Gminnej Ewidencji Zabytków,
- analizie ryzyk przed zakupem nieruchomości objętej ochroną konserwatorską.
Napisz do mnie – pomogę Ci bezpiecznie przejść przez procedury i ograniczyć ryzyka prawne.
FAQ – zabytki, ochrona, zmiany
- Czy każdy remont zabytkowej kamienicy wymaga pozwolenia?
Nie każdy remont zabytkowej kamienicy będzie wymagał klasycznego pozwolenia konserwatorskiego, ponieważ od 3 czerwca 2026 r. część działań będzie mogła zostać przeprowadzona w uproszczonym trybie zgłoszenia do WKZ.
- Kiedy wymagana jest zgoda konserwatora zabytków przy nowej procedurze?
W nowej procedurze zgłoszenia zgoda konserwatora jest wymagana przed podjęciem takich działań jak m.in. roboty w otoczeniu zabytku, zmiana jego sposobu użytkowania czy montaż reklam i urządzeń. Uznaje się ją za udzieloną, jeśli konserwator nie wniesie sprzeciwu w ciągu 60 dni od doręczenia zgłoszenia.
- Czy można przenieść pozwolenie konserwatorskie na nowego właściciela?
Na dzień pisania artykułu nie jest to możliwe, natomiast projekt nowelizacji (UD386) wprowadza wyraźną podstawę prawną do przeniesienia (cesji) pozwolenia konserwatorskiego na podmiot inny niż jego pierwotny adresat.
- Czy zabytek można remontować w trakcie procedury wpisu do rejestru?
Obecnie obowiązuje bezwzględny zakaz prowadzenia prac przy obiekcie objętym procedurą wpisu, jednak planowana reforma (projekt UD386) ma umożliwić ich wykonywanie na podstawie pozwolenia lub zgłoszenia do wojewódzkiego konserwatora zabytków.
- Co grozi za remont zabytku bez zgody konserwatora?
Za prowadzenie prac bez wymaganego pozwolenia lub niezgodnie z jego warunkami grozi administracyjna kara pieniężna od 500 do 500 000 zł.
